接下来的步骤

答：该场地属于私有财产，就目前的用途而言，已经达到其当前寿命的终点，需要对其进行更新，以便继续为两个社区组织和当地社区带来利益。

Marsfield 是悉尼繁华的郊区——近几十年来，当地社区的人口结构和需求发生了巨大变化。当地社区68%的群众的先辈来自几乎没有听说过橄榄球运动的国家。Eastwood 橄榄球运动员只有4%居住在 Ryde 地方政府行政区（LGA）内。

例如，在新冠疫情之前，除去 Eastwood Rugby Club 的使用，TG Millner 的运动场在2019年仅被当地社区体育俱乐部或学校使用了20次。在 TG Millner 的三个场地中，第三个全尺寸的橄榄球场地已经多年未被使用。

新冠疫情也对 North Ryde RSL 俱乐部的永续发展产生了巨大影响，该俱乐部长期以来也一直在努力生存。

Marsfield Common 能通过吸引新的邻居、建造新的当地设施、开发新用途、融合新机会和新想法的方式，重振TG Millner 场地，将已有社区与这块场地重新连接起来。

答：我们的首要目标是让 Marsfield Common 成为一个与周边地区融为一体，并对周边地区开放的高品质场所。当地社区居民将能够完全使用专用的自然公共空间进行娱乐。

为此，目前私有的 TG Millner Field 约15%（一公顷）的面积将专门作为公共开放空间进行设计、维护，并提供良好的照明，供社区居民进行低影响的娱乐活动。还将邀请当地市议会和当地社区居民来酌情进行空间的共同设计。

该开发项目还包含种植570多棵新树，真正为该地区注入新鲜的活力，范围覆盖曾经的运动场和停车场，以及地块边界区域，并进行良好维护。这将为社区创造令人印象深刻的绿色空间和树荫。

该提案设计心系社区，让 North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby 可以辅助这次场地的更新重建，更好地造福周边社区。

如果 Ryde 市议会和州政府不批准该提案，那么 TG Millner Field 很可能会被出售给可能不愿意将社区利益置于任何提案首位的开发商。这可能意味着当地区域会受到影响，Eastwood Rugby 和 North Ryde RSL 的成员也只能从该场地的重建中看到有限的益处。

答：Marsfield Common 是由 Eastwood Rugby 和 North Ryde RSL 制定的一项规划提案，旨在重新开发 TG Millner Field，为周边社区创造132套低层、多样化的住宅和一个新的公园。

Eastwood Rugby 和 North Ryde RSL 已竭尽全力让 TG Millner Field 继续存活，但 TG Millner Field 不再与周围的社区密切相关——Eastwood Rugby 最初在1990年发现了这种衰落，并体现在2000年之前持牌俱乐部的衰落中，这种衰落一直持续到现在。

虽然人们可能会为 Eastwood 不再打算在 TG Millner 打橄榄球而感到难过，但事实是 Eastwood Rugby（其长期赞助人是 TG Millner 的孙子 Rob Millner）于2017年决定搬到新的地点，位于 Castle Hill 占地58公顷的 Fred Caterson Reserve 内，这个新地点距离他们的主要球员阵队更近。Eastwood 目前只有4%的球员和参与者来自 Ryde 区域。

Eastwood Rugby 将与 Hills Shire 市议会一起开发一个现代化的、专门建造的俱乐部比赛基地，其中包括可以白天和晚上畅通无阻使用的三个优质球场、新的俱乐部设施、看台、广播级别的照明和充足的停车位。

Marsfield Common 的开发提案是适度的，由长期基于 Ryde 社区的两个组织提出，他们将帮助 Eastwood Rugby 建立和维护其新场地，在悉尼发展橄榄球运动，并确保俱乐部在未来的岁月里良好运营。提案如果成功，North Ryde RSL 在当前 North Ryde 所处位置的贡献还将增长，并与 Eastwood Rugby 携手为当地 Marsfield 社区提供优质遗产。

答：North Ryde RSL 和 Eastwood Club 聘请了一支高素质的顾问团队来制定 TG Millner Site 的愿景，由 DKO architecture (www.dko.com.au) 和 Ethos Urban planning (www.ethosurban.com) 领导 ，他们都在这种性质的复杂总体规划提案方面拥有丰富的经验。

DKO 赢得过可持续发展奖，并以特别注意将自然环境与其住房项目相结合而闻名，例如他们在 Orion Braybrook 社区设计的现代联排别墅项目，这些别墅横跨了11公顷的景观街景和袖珍公园。

Ethos Urban 参与了 Putney Hill 的重建，被认为是对老化“城市填充（urban infill）”基础设施重建的一个典型例子。

该项目由总部位于新南威尔士州的房地产开发和咨询公司 Winston Langley 管理，该公司一直以来本着开放的精神，与一系列利益相关方合作，进行这种性质的城市重建项目，包括10公顷的 Cronulla Sharks 项目的重建。

North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby Club 与这些行业领导者合作，竭诚与市议会官员、市议员、社区和州政府合作，以提供适合 TG Millner 场地和当地区域的地标性开发成果。

这些历史悠久的社区组织想要避免在悉尼其他场地出现过的情况，即社区俱乐部为冗余土地提出合理的开发建议，却因为这些提案在当时被视为用途的重大变化而被拒绝。

鉴于社区俱乐部的资源有限，悉尼的其他地方在类似情况下通常会出现相关俱乐部破产、场地在数年都未被利用和/或大型开发商后来提出比最初提议改变更大的提案等后果。

North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby 已下定决心不会让 TG Millner 场地出现这种情况。

答：目前，该场地的大部分区域都未被使用，作为空地以及偶尔作为停车场使用，而场地的维护浪费了大量的水资源。我们相信该地区有潜力更好地造福社区和环境。

新南威尔士州政府表示，要打造可持续、宜居和凉爽的大悉尼，我们需要树木和绿化覆盖。在政府对更多树木、更清洁空气和更美丽居住地的承诺中，其目标是到2022年种植100万棵树，以及更长远的到2030年种植500万棵树。

Marsfield Common 的开发将包括在目前空出的足球场位置种植大约570棵新树。这将在整个区域产生大约65%的树荫覆盖（比州政府的要求高50%），为当地的家庭和到访的朋友提供树荫，让他们舒适地享受新的公共空间。

我们还将优先保留场地上已有的、我们认为对当地环境和社区具有高价值的树木。我们的开发前树木评估已经确定了一些高价值的树木，我们在开发过程中会寻求将其保持原样，并成功将它们融合到最终的社区和便利设施中。

此外，该项目将包括一系列与水、雨水管理、太阳能、能源效率、环境和废物管理问题相关的可持续性和环境可持续设计 (ESD) 举措。

答：我们的开发计划不包括任何高密度公寓大楼。

Marsfield Common 将建造一系列不超过两层的朴素、低层和多样化的住宅。对我们来说，重要的是我们要建立一个以社区为优先的开发项目，它需要适合该场地并与周边 Marsfield 区域相容。

在此过程中，North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby 考虑了该场地的多种开发方案，包括老年人生活方案、住宅公寓和联排别墅以及房屋/排屋计划等。在考虑这些选项时，North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby 了解了整个悉尼的最佳实践项目，包括位于 Ryde 地方政府行政区（LGA） 的 Putney Hill，它被广泛认为是澳大利亚最好的城市填充项目之一。

在考虑了各种选项之后，我们认为低密度住宅和排屋方案是对 Marsfield 地区的最佳选择。该项目的创建者真诚地相信，该低层住宅提案比该场地目前划定的养老住所用途更可取，因为它能为当地社区创造更多的好处，并为本身就基于社区的 Eastwood Rugby 和 North Ryde RSL 两个组织创造可持续的回报。而且，这当然比强制开发高密度公寓的方法更可取。强制开发高密度公寓只寻求最大的财务回报而不顾其它，当地居民会非常担心这一点。

我们致力于提供可负担的住房，并将追求不超过 0.5:1的场地容积率 (FSR) ，这与周围住宅区适用的 0.5:1 场地容积率相同，这些住宅区最初是在1970年代被规划的。

Marsfield Common 提案现已通过规划与环境部提交给新南威尔士州政府，供相关的悉尼地区规划小组审议。新南威尔士州政府的重新分区过程为该提案提供了独立评估的机会，在此之后，该规划提案要么不成功，要么进入“关键审查”（Gateway Review）阶段。

所有重新分区审查的请求从提交审查到专家组提供建议都有一个目标时间范围，即 100 个日历日。我们将继续积极和建设性地与这些相关机构合作，而且我们希望在今年年底之前收到关键决议（Gateway Determination）。如果收到关键决议，规划提案将进入正式的社区咨询阶段。

Marsfield Common 规划提案于 2022 年 5 月 18 日被首次提交给市议会，该提案处理了市议会官员在提交提案前的讨论中提出的所有问题。在 2022 年期间，Eastwood Rugby Club (ERC) 和 North Ryde RSL Club (NRRSL) 多次就 TG Millner 场地的未来与Ryde 市议会官员会面。

ERC、NRRSL 和市议会官员只在一个问题上存在分歧：市议会官员更喜欢矩形运动场，而不是公园。我们认真考虑了该反馈意见，并针对此选项进行了广泛的社区研究。结果非常明确——社区绝大多数人更喜欢公园，而不是运动场。

虽然市议会官员已经付出努力来满足相关立法规定的时间框架，但 Ryde 市议会尚未赶上审议该规划提案所需满足的法定最后期限。

这主要是由于 Ryde 市长 Jordan Lane 的行为，他既公开反对 Marsfield Common 提案，又积极地阻止该提案的进展 – 没有等待收到关于该提案的优点或其他方面的专业委员会官员报告。

这一决定的结果是，对成员负有责任的 NRRSL 和 ERC 现在被迫向新南威尔士州规划部（NSW Department of Planning）提交一份重新分区审查（Rezoning Review），以寻求对该提案进行独立和客观的评估。

市长和市议会的行为危及了 VPA 中包含的 2500 万澳元的社区福利。VPA 现在在法律上是无效的，由于市长和市议会反对该提案，NRRSL/ERC 与市议会合作提供这些福利的机会遭到挫败。

答：目前私有的 TG Millner Field 约15%（一公顷）的面积将专门作为公共开放空间，采纳当地市议会和当地社区的合理意见，进行设计、维护，并提供良好的照明，供社区居民进行低影响的娱乐活动。

提议为所有年龄段的人提供2000平方米的各种游乐空间，包括一个老年人运动公园和步行环路，以及额外700平方米的多功能场地，用于羽毛球、排球和篮球、永久乒乓球场等。所有正在考虑的选项都不如橄榄球比赛日那么激烈，最终选项将体现社区居民的想法和 Ryde 市议会的政策目标，包括在当地区域打造更多的现代休闲空间。

答：作为 Marsfield 共同规划提案的一部分，North Ryde RSL和 Eastwood Rugby 提议为 Ryde 地区另一处的人造草坪开发提供 100 万澳元的捐款。

虽然 Ryde 市议会的开放空间未来供应战略（Open Space Future Provision Strategy）已确定需要在整个地方政府行政区（LGA）提供更多的运动场容纳空间，但 TG Millner场地被认为是可供市议会满足这一需求的选项中排名最后的。原因包括现有场地存在限制、因其私有性质而需要由市议会收购，以及该场地附近已有其它运动场。

市议会的战略明确将改造人造草坪确定为提高运动场地容纳空间的最佳选择。值得注意的是，人造草坪可以提高利用率（每天 18 小时、每周 7 天，而天然草坪场地大约每周 30 小时）并且无需因为磨损和潮湿天气而关闭，为租用者和社区用户带来更高的利用率。这笔用于在地方政府行政区（LGA）打造人造草坪的 100 万澳元捐款将为当地所有年龄段的孩子提供全年最佳的比赛场地。

Eastwood Rugby 希望在 Castle Hill 的 Fred Caterson Reserve 建造一个新的卓越中心（Centre of Excellence），从而让当地的孩子继续参与橄榄球运动。然而，TG Millner Field 的开发对于帮助 Eastwood Rugby 继续发展 Ryde 地区的橄榄球运动来说是必要的。

目前，TG Millner Field 在一年中的大部分时间里都处于空闲状态，没有使用需求，只有当地橄榄球比赛的有限用途。该场地也不能被当地社区居民临时使用，因为场地通常在周末上锁，并且很少被预订用于社交娱乐。当地学校在过去3年中仅使用了该场地10次，而 Ryde、Beecroft 和 Central Eastwood 的当地橄榄球俱乐部在3年内，包括青少年橄榄球比赛，仅使用该场地12次。虽然 TG Millner 场地有三处，但第三个全尺寸的橄榄球场地已多年未被正式使用。

虽然 Eastwood Rugby 已竭尽全力让 TG Millner Field 得以生存，但他们已决定搬到新地点，在 Castle Hill 的 Fred Caterson Reserve。这个新地点距离他们的主要球员阵队更近。Marsfield Common 规划提案如果通过，将为 Eastwood Rugby 提供建设和维护新场地的资源，雇用初级发展（Junior Development）官员并确保俱乐部在之后多年内拥有健康的未来。

North Ryde RSL 和 Eastwood Rugby 聘请了行业领先的交通工程师 Colston Budd Rogers & Kafes (CBRK) 来审查该提案对交通的影响。

CBRK 的交通报告得出以下结论：

●该场地靠近 Epping 路的主要巴士站点和 Vimiera 路的本地站点。这些站点提供了除汽车以外的其他出行方式。
●通过在公共交通服务站点附近以及麦考瑞公园周边主要的就业、教育和健康区引入新的居民，该提案将增加当地对公共交通的需求。

考虑到拟议的开发项目是开发低层住宅，产生的交通量相对较低，道路网络将能够适应拟议的开发计划，而不会对任何现有的服务造成损失。

简而言之，Ryde 市议会收到了一份由两个长期社区俱乐部提出的规划提案，其成功将保证这些俱乐部的未来，而这些俱乐部代表了超过 2.5 万人，主要为当地居民。

虽然市议会官员已经付出努力来满足相关立法规定的时间框架，但 Ryde 市议会尚未赶上审议该 Marsfield Common 规划提案所需满足的法定最后期限。

这一决定的结果是，对成员负有责任的 NRRSL 和 ERC 现在被迫向新南威尔士州规划部（NSW Department of Planning）提交一份重新分区审查（Rezoning Review），以寻求对该提案进行独立和客观的评估。

如果重新分区过程不成功，可能需要将 TG Millner Field 出售给开发商，而他们不会愿意将社区利益置于任何提案的首位。这将意味着当地几乎肯定会出现更高密度的提案，而对于 Eastwood Rugby 和 North Ryde RSL 的成员来说，这是他们创造并维护了 70 多年的资产。如果被出售，他们只能从这块资产的改造中看到非常有限的好处。

这两个历史悠久的社区俱乐部一直在为 TG Millner 场地寻求尽可能低密度的选择：132 套 2 层低层露台公寓/联排别墅以及为当地社区提供 1 公顷的公园。相比之下，悉尼所有其他此类填充地块都在追求 6 到 8 层的高层公寓楼。

似乎出于政治原因，市长 Jordan Lane 将数百万澳元的社区福利置于风险之中，给当地人带来了不确定性，并且不尊重 Ryde 地方政府行政区内共有 1.5 万名成员的两个长期社区机构。

在评估过程的下一阶段，NRRSL 和 ERC 将继续与社区接触，尽管没有这样做的要求，但他们仍将寻求给社区带来好处，就如向市议会提议的 VPA 中所阐述的那样。