다음 단계들

A:이 부지는 사유지로써 현재의 용도로는 현재의 수명이 거의 다했습니다. 따라서 두 커뮤니티 기관 및 지역사회에 혜택을 지속적으로 가져올 수 있도록 재탄생 시켜야 합니다.
Marsfield는 시드니의 역동적인 거주지로, 지난 수십년간 이곳의 인구와 지역사회의 필요가 크게 변화했습니다. 현재 지역사회 인구의 68%는 럭비 스포츠에 대해 거의 들어보지 못했던 국가 출신의 사람들로 구성되어 있습니다. Eastwood의 럭비선수 중 단 4%만이 Ryde 지역정부 구역에 살고 있습니다.

예를 들어, 코로나바이러스 이전 2019년도에, TG Millner 의 경기 구장은 Eastwood Rugby 클럽을 제외하고는, 지역사회 스포츠 클럽 혹은 학교에서 단 20번 사용했을 뿐입니다. TG Millner Field에 있는 세 개의 경기장 중 세번째의 풀사이즈 럭비구장은 현재까지 수년 동안 전혀 사용되지 않았습니다.

코로나바이러스는 또한 오랜 시간 동안 유지하려 힘들게 애써온 North Ryde RSL Club 의 지속가능성에도 중대한 영향을 미쳤습니다.

Marsfield Common은 TG Millner Field에 새로이 활력을 불어넣고, 새로운 이웃, 새로운 지역사회 접근, 새로운 용도, 새로운 기회 및 새로운 아이디어를 통해 오늘날의 지역사회와 부지를 새롭게 연결시킵니다.

A: 저희의 가장 중요한 목표는 Marsfield Common를 주변 지역에 개방되고 조화를 이루는 고품격 공간으로 재탄생시키는 것입니다. 지역사회는 레크리에이션 용도로 만들어지는 자연공간을 온전히 즐길 수 있을 것입니다.

이를 위해 현재 사유지인 TG Millner Field 부지의 약 15% (1 헥타르)는 기획안에 따라 지역사회를 위해 사용될 것이며, 이 공간은 지역 카운슬 및 커뮤니티와 공조하여 공간을 적절하게 함께 디자인하는 등, 잘 디자인하고 잘 관리되고 조명을 적절히 갖춘 일반적인 레크리에이션에 적합한 공공 개방 공간으로 재탄생할 것 입니다.

이 개발을 통해 기존의 놀이공간과 주차장 구역 및 경계선 구역을 따라 570그루 이상의 새로운 나무를 심고 잘 관리하여, 말 그대로 이 지역에 새로운 생명을 불어넣게 될 것입니다.  이는 인상적인 녹지 공간 창조 및 동네 주민을 위한 나무 그늘 조성으로 이어질 것입니다.

본 개발은 특히 지역사회를 염두에 두고 고안된 것으로, North Ryde RSL와 Eastwood Rubgy에서는 주변의 지역사회에 지금보다 더 나은 혜택을 가져올 수 있도록 부지를 변환시키도록 조력을 할 것입니다.

Ryde Council과 주정부에서 이 기획안을 승인하지 않는다면, TG Millner Field는 지역사회의 이득을 최우선으로 고려하지 않는 개발업자에게 매각될 가능성이 높습니다. 이 말은 지역사회가 이러한 결과를 감내할 것이며, Eastwood Rugby와 North Ryde RSL 회원들이 부지 재개발로 인해 얻게되는 혜택이 매우 한정적이될 것이라는 의미입니다.

A: Marsfield Common은 Eastwood Rubgy와 North Ryde RSL에서 TG Millner Field를 개발하기 위해 마련한 기획안입니다. 이 기획안은 132채의 다양한 저층 주택과 주변 지역사회를 위한 새로운 공원을 포함하고 있습니다.

Eastwood Rubgy와 North Ryde RSL은 TG Millner Field를 활기차게 유지하기 위해 모든 노력을 기울여 왔으나, TG Millner Field는 더이상 주변 지역사회와의 강력한 연관성이 없게 되었습니다. Eastwood Rugby 클럽이 1990년에 처음으로 TG Millner Field가 쇠퇴하고 있다는 것을 파악하였으며, 2000년까지 이어지는 라이선스 클럽의 쇠퇴 또한 이를 잘 반영하고 있습니다. 또한 이러한 현상은 현재까지 지속되고 있습니다.

Eastwood가 더이상 TG Millner에서 럭비를 할 수 없다는 사실에 슬플 수도 있습니다. 하지만 사실상 Eastwood Rubgy (TG Millner의 손자인 Rob Millner가 오랜 기간 후원자였음)는 2017년에 주요 선수들 본거지와 더 가까운 Castle Hill에 위치한 58 헥타르의 Fred Caterson Reserve의 새로운 장소로 옮기기로 이미 결정했습니다. Eastwood 럭비클럽의 현 선수들 및 참여자들 중 단 4%만이 Ryde 지역 사람들입니다.

The Hills Shire Council과 함께, Eastwood Rugby는 주야간 경기 모두 방해받지 않는 고품질의 세 개의 구장과 새로운 클럽 시설, 특별관중석, 중계방송 품질의 조명 및 넓은 주차시설을 갖춘 용도에 맞는 현대식 클럽 구장을 개발할 것입니다.

Ryde 지역에서 오래 지속해 온 두 지역사회 기관에서 조심스레 마련한 기획안에 기반을 둔 Marsfield Common 개발은 Eastwood Rubgy가 새로운 구장을 건축하여 유지하고, 시드니 지역의 럭비경기 성장을 지원하는데 도움이 될 것이며, 향후 클럽의 건실한 미래를 확실시할 것 입니다. 이 기획안이 성공하게 되면 North Ryde RSL 또한 현재 North Ryde 지역의 서비스를 고양하는 한편, Eastwood Rugby와 공동으로 Marsfield 지역사회에 수준높은 업적을 남기게 될 것입니다.

A: North Ryde RSL과 Eastwood Club 은 TG Millner 부지에 비전을 실현하기 위해 수준높은 자문팀을 고용하였습니다. 자문은 DKO 건설(www.dko.com.au)과 Ethos 도시계획 (www.ethosurban.com)에서 맡았는데, 두 회사 모두 이러한 종류의 복잡한 마스터플랜 기획안에 폭넓은 경험을 갖고 있습니다.

DKO사는 지속가능성상을 수상한 바 있으며, 주택 프로젝트에 자연을 통합시키는데 특별히 세심한 주의를 기울이는 것으로 잘 알려져 있습니다. 이들의 대표적인 프로젝트로는 11헥타르의 조경이 잘 된 가두풍경 및 미니공원을 갖춘 부지에 현대식 타운하우스 테라스를 건축한 Orion Braybrook 지역사회 프로젝트가 있습니다.

Ethos Urban은 노후화 되고 있는 ‘도시 공터’ 인프라 재생의 대표적인 예로 손꼽히는 Putney Hill의 재개발에 참여한 바 있습니다.

이 프로젝트는 NSW주에 기반을 둔 부동산 개발업 및 자문회사인 Winston Langley에서 관리합니다. 이 회사는 이러한 종류의 도시 재활성화 사업에 대해 여러 분야의 이해관계자들과 열린 자세로 일해왔으며, 대표적인 프로젝트로는 10헥타르의 Cronulla Sharks 재개발 프로젝트가 있습니다.

North Ryde RSL과 Eastwood Rugby Club은 무엇보다 Council 직원들, 시의원, 지역사회 및 주 정부와 공조하고자 하는 열의와 함께 이러한 업계 지도자들과 협력하면서, TG Millner 부지와 지역사회에 적합한 훌륭한 개발 성과를 낼 수 있도록 노력하고 있습니다.

저희는 지역사회에서 오랫동안 활동해 온 커뮤니티 기관들로서, 시드니 전역에 걸쳐 커뮤니티 클럽이 남는 부지에 대해 적절한 개발안을 제시하였으나, 단지 용도가 크게 바뀐다는 이유로 그 당시 거절되었던 다른 기획안과 같은 전례를 보고 싶지 않습니다.

지역사회 클럽이 가진 자원이 한정돼 있다는 점으로 인해, 시드니 다른 지역의 비슷한 상황에서 관련 클럽들은 대개 부도가 나고, 부지는 몇 년 동안 공사가 중단되거나/중단되며, 후에 주요 개발업자들이 최초 기획안보다 훨씬 큰 기획안을 들고 들어옵니다.

North Ryde RSL과 Eastwood Rugby는 TG Millner 부지에 이런 상황이 생기지 않도록 할 것입니다.

A: 현재, 부지는 개방된 필지로 간혹 주차장으로 쓰이는 등 대부분이 사용되지 않고 있습니다. 반면 구장을 유지하는데 상당한 수자원이 낭비됩니다. 저희는 이 곳이 지역사회와 환경에 더 잘 이바지할 수 있는 잠재력이 있다고 믿습니다.

NSW 주정부는 지속가능하고, 살기 좋으며 멋진 시드니 지역을 위해 더 많은 나무와 녹지 조성이 필요하다고 강조한 바 있습니다. 더 많은 나무와 더 깨끗한 공기, 그리고 살기에 더욱 아름다운 지역을 만들고자 하는 노력의 일환으로 주정부에서는 2030년까지 오백만 그루의 나무를 심자는 큰 계획 아래, 2022년까지 백만 그루의 나무를 심고자 하고 있습니다.

Marsfield Common 개발은 현재 개방된 축구구장 공간에 약 570그루의 나무를 더 심는 계획안을 포함하고 있습니다. 이로 인해 주정부에서 요구한 것보다 50%가 더 많은 부지의 약 65%에 나무 그늘 공간이 만들어질 것이며, 가족과 친구들이 대중을 위한 새로운 공간에서 편안하게 그늘을 즐길 수 있게 됩니다.

또한 저희는 지역환경과 지역사회에 중요한 가치를 갖고 있는 것으로 판단되는 이미 심어져 있는 나무들을 보존하는 것을 우선순위로 삼고 있습니다. 높은 가치가 있는 여러 그루의 나무를 저희의 개발 전 수목 평가에서 파악했으며, 저희는 개발 과정 동안 이 나무들을 보호하고 최종 지역사회 및 편의시설로 완전히 통합될 수 있도록 할 것입니다.

또한, 이 프로젝트는 다양한 범주의 지속가능성과 아울러, 수자원, 강수관리, 태양열, 에너지 효율, 환경관리 및 쓰레기 관리 문제 등 환경적으로 지속가능한 디자인(Envrionmentally Sustainable Design; ESD)을 포함시킬 것입니다.

A: 저희 개발계획에 고층 고밀도 아파트 단지는 단 한 곳도 없습니다.

Marsfield Common은 2층을 넘지 않는 저층구조의 깔끔하고 다양한 주택으로 구성될 것입니다. 부지에 적합하고 주변 Marsfield 지역과 어우러지도록 지역사회 중심의 개발을 하는 것이 저희에게는 중요합니다.

이 과정 동안, North Ryde RSL과 Eastwood Rubgy 클럽은 노년층을 위한 주거, 주거용 아파트와 타운하우스 복합단지, 하우스와 테라스 복합 단지 등 여러가지 개발 옵션에 대해 고려했습니다. 이러한 옵션들을 고려하면서 North Ryde RSL과 Eastwood Rubgy 클럽은 Ryde 행정구역 내에 위치해 있으며 호주에서 가장 성공한 도시 공간 재활용 계획이라 여겨지는 Putney Hill 프로젝트 등 시드니 전역에서 성공한 여러 프로젝트들을 살펴보았습니다.

여러 옵션을 고려한 결과, 저희는 저밀도 주택 및 테라스 단지를 Marsfield 지역에 가장 잘 맞는 옵션으로 고려합니다. 이 프로젝트를 마련한 사람들은 진심으로 이러한 저층 주택 기획안이 노년층을 위한 주거형태로 선호되는 형태라 믿고 있으며, 이것이 현재 이 부지의 용도이기도 합니다. 이 기획안은 지역사회를 위한 더 긍정적인 효과와 Eastwood Rugby와 North Ryde RSL에 지속가능한 이익을 창출해 낼 것이며, 이것이 궁극적으로 지역사회 기반 기관이 추구하는 바입니다. 물론 고밀도 접근법을 추진하여 다른 무엇보다 재정적 이득을 극대화하는 방법을 선호할 수 있습니다. 그리고 이에 대해 지역 주민들이 걱정하는 것은 당연합니다.

저희는 합리적인 가격의 주택을 제공하도록 노력하며 용적률(Floor Space Ratio;FSR)이 0.5:1을 넘지 않도록 할 것입니다. 이 용적률은 1970년대 최초로 하위구분된 주변 주거지에 적용되는 용적률인 0.5:1과 동일한 비율입니다.

A: 현재 Marsfield Common 기획안은 관련 시드니 구역 계획 패널 (Sydney District Planning Panel)의 검토를 위해 기획 환경부를 통해 NSW 주정부에 제출된 상태입니다. NSW 주정부의 구역 조정 절차를 통해 이 기획안을 독립적으로 검토하게 되며, 이에 따라 기획안이 성공하지 못할 지 혹은 ‘게이트웨이 검토 (Gateway Review)’를 거칠지 판단하게 됩니다.

모든 구역 조정 검토는 검토 신청 접수부터 패널들의 추천안이 준비되기까지 100일의 정해진 시간이 있습니다. 유관 기관들과 적극적, 진취적으로 공조하고 있으므로, 올 해 말 전에 게이트웨이 결정 (Gateway Dertermination)을 받게 되길 기대하고 있습니다. Gateway Determination을 받으면, 기획안은 공식적인 지역사회 자문 단계로 들어갑니다.

Marsfield Common 기획 제안서가 카운슬에 2022년 5월 18일에 처음 제출되었으며, 제안서는 카운슬 직원이 제출 전 토론에서 제기한 모든 문제를 다루었습니다. 2022년 동안, Eastwood Rugby Club (ERC)과 North Ryde RSL Club (NRRSL)은 TG Millner 현장의 미래에 관해 Ryde Council 직원과 여러 차례 만남을 가졌습니다.

ERC와 NRRSL, 카운슬 직원이 동의하지 않은 사안은 단 하나였습니다. 카운슬 직원은 대중을 위한 공원 대신 정사각형의 놀이터를 선호했습니다. 저희는 피드백을 받아들여 이러한 옵션과 관련하여 포괄적인 커뮤니티 연구를 수행하였습니다. 결과는 분명했습니다 – 지역사회에서는 놀이터보다 공원을 압도적으로 선호했습니다.

카운슬 직원들이 관련 법안에 제시된 시한을 넘기지 않도록 노력했음에도 불구하고, Ryde Council은 기획 제안서를 고려하는데 제시된 법적 기한을 맞추지 못했습니다.

이는 Jordan Lane, Ryde 시장이 Marsfield Common 제안의 장점이나 단점에 대한 카운슬 담당자의 전문 보고서가 준비되지 않았는데도, 이 제안을 공공연하게 반대하고, 적극적으로 이 제안이 진행되는 것을 막고자 했기 때문입니다.

이로 인해, 회원들에 대해 책임을 져야 하는 기관으로서 NRRSL과 ERC 는 이 제안에 대한 독립적이고 객관적인 평가를 받고자, NSW 기획부에 구역조정에 대한 검토안을 제출할 수 밖에 없게 되었습니다.

시장과 카운슬의 행동은 VPA에 포함된 2천 5백 만 달러 가치의 지역사회가 누릴 수 있는 혜택을 잃을 위기에 처하게 만들었습니다. VPA는 이제 법적으로 무효하며, 시장과 카운슬의 이 제안에 대한 반대로 인해 카운슬과 NRRSL/ERC이 공조하여 다양한 혜택을 가져올 수 있는 기회가 좌절될 위기에 처했습니다.

A: 현재 사유지인 TG Millner Field의 약 15%, 즉 1헥타르의 땅을 지역사회에 헌납하여, 이 공간은 지역 카운슬 및 지역사회가 적합하다고 생각하는 바를 고려하여, 잘 디자인하고 잘 관리되고 조명을 적절히 갖춘 일반적인 레크리에이션 목적의 공공 개방 공간으로 전용될 것 입니다.

노년층 운동 공간 및 산책로 등을 포함, 모든 연령대를 위한 2,000m²의 다양한 놀이 공간, 그리고 700m²의 배드민턴, 배구, 농구 등을 위한 다목적 코트 및 영구적 탁구 코트 등이 추가로 제안됩니다. 고려하고 있는 모든 옵션은 럭비 게임이 있는 날보다는 덜 번잡할 것이며, 최종 선택은 지역사회의 견해 및 더 많은 현대적 레크리에이션 공간을 원하는 Ryde Council의 정책 방향을 반영할 것입니다.

A: North Ryde RSL과 Eastwood Rugby는 Marfiled Common 기획 제안서의 일환으로, Ryde의 다른 지역에 1백만 달러의 공헌을 해 인조잔디 경기장을 개발하는 안 또한 제안하고 있습니다.

Ryde 카운슬의 열린 공간 미래 제공 전략(Open Space Future Prosivion Strategy)에서 지역 정부 관할 구역 전반에 걸쳐 스포츠 경기장 역량을 증가시켜야 할 필요성을 명시했으나, TG Millner Site는 현존하는 현장의 제한 사항들, 사유지여서 카운슬에서 인수해야 한다는 점, 또한 현장 인근에 위치한 기존 스포츠 경기장 등을 고려했을 때 카운슬의 요건에 그다지 부합하지 않는 것으로 파악되었습니다.

카운슬의 전략은 스포츠 경기장 역량 증대에 대한 최선의 옵션으로 인조 잔디 경기장의 필요성을 꼽고 있습니다. 인조 잔디 경기장은 더 높은 사용빈도가 가능하고(천연 잔디 경기장의 사용이 주 당 30시간인데 반해, 인조 잔디는 주 7일, 하루 18시간 사용), 마모가 없고 우천시에도 개장할 수 있어 경기장을 대여하는 사람이나 지역사회 이용자들에게 일관성이 증대됩니다. 지역 정부 관할 구역 내 인조 잔디 경기장 개발에 백만 달러의 공헌을 하면, 지역의 모든 연령대의 아이들이 최적의 조건에서 1년 내내 스포츠 구장을 즐길 수 있습니다.

Eastwood Rugby는 Castle Hill의 Fred Caterson Reserve에 새로운 Centre of Excellence가 지어지면 그곳에서 아이들이 럭비를 하도록 할 것입니다. 그러나 Eastwood Rugby가 Ryde 지역 내 럭비 경기의 성장을 지속적으로 뒷받침하려면 TG Millner Field 개발이 필요합니다.

현재 TG Millner Field는 연중 대부분의 기간 동안 비어있거나 쓸모가 없으며, 지역 내 럭비 경기에 한정적으로만 사용될 뿐입니다. 또한 경기장은 주말 동안에는 정기적으로 잠겨있고, 친목 레크리에이션을 위해서는 거의 사용되지 않고 있어, 지역사회의 일상적 주민들에게는 별로 필요가 없는 공간입니다. 지난 3년 동안 지역 내 학교에서 구장을 사용한 경우는 단 10번이었으며, 청소년 럭비팀을 포함 Ryde, Beecroft 및 Central Eastwood의 지역 럭비클럽에서 구장을 사용한 경우는 지난 3년간 단 12번이었습니다. TG Millner 부지에는 3개의 경기장이 있는데, 그 중 세번째 풀사이즈 럭비구장은 여러 해 동안 공식적으로 전혀 사용되지 않았습니다.

Eastwood Rubgy는 TG Millner Field를 활기차게 유지하기 위해 모든 노력을 기울여 왔으나, 주요 선수들 본거지와 더 가까운 Castle Hill에 있는 Fred Caterson Reserve의 새로운 장소로 옮기기로 이미 결정했습니다. Marsfield Common 개발기획안이 성공하면 Eastwood Rugby는 새로운 경기장을 건설 및 유지할 수 있는 자원을 얻게 될 것이며, Junior Development 직원들을 고용할 것이며, 이 개발안은 향후 클럽에 건실한 미래를 가져다 줄 것입니다.

A: North Ryde RSL과 Eastwood Rugby는 이 기획안의 교통 영향을 평가하기 위해 뛰어난 교통 엔지니어링 회사인 Colston Budd Rogers & Kafes (CBRK)에 자문을 구했습니다.

CBRK의 보고서는 다음과 같은 결론을 내렸습니다.

• 이 부지는 Epping Road에 있는 주요 버스 서비스 및 Vimiera Road 에 있는 지역 서비스와 인접해 있으며, 이러한 교통서비스는 자가용이 아닌 다른 방식의 교통 대안책을 제공한다.
• 대중교통 서비스 및 Macquarie Park의 주요 고용, 교육 및 보건지구 근접 지역에 새로운 주민이 유입됨에 따라, 이 기획안은 대중교통에 대한 수요를 증가시킬 것이다.

저층 주택 개발과 관련하여 상대적으로 교통 흐름 발생이 낮다는 점을 고려할 때, 도로 교통은 기존의 교통 서비스의 손실 없이 제안된 개발을 수용할 수 있을 것입니다.

A: 간단히 말해 Ryde Council은 오래된 두 지역사회 클럽에서 마련한 기획 제안서를 받았으며, 이 제안서의 성공은 25000명 이상의 지역 주민을 대표하는 두 클럽의 미래를 보장해 줄 수 있는 것입니다.

카운슬 직원들이 관련 법안에 제시된 시한을 넘기지 않도록 노력했음에도 불구하고, Ryde Council은 기획 제안서를 고려하는데 요구되는 법적 기한을 맞추지 못했습니다.

이로 인해, 회원들에 대해 책임을 져야 하는 기관으로서 NRRSL과 ERC 는 이 제안에 대한 독립적이고 객관적인 평가를 받고자, NSW 기획부에 구역조정에 대한 검토안을 제출할 수 밖에 없게 되었습니다.

구역 조정이 성공하지 못하면, TG Millner Field는 지역사회의 이득을 최우선으로 하지 않을 개발업자에게 팔릴 가능성이 높습니다. 즉, 지역사회에 인구 밀도가 더 높은 다른 기획안이 제시될 것이며, Eastwood Rugby 클럽과 North Ryde RSL 클럽 회원들은 지난 70여년에 걸쳐 창출하고 유지해 온 자산의 재생 과정에서 제한적인 혜택만 받게될 것이라는 의미입니다.

지역사회에서 오래 일해온 두 클럽은 TG Millner 현장에 인구 밀도가 최대한 낮은 기획안을 추진해 왔습니다. 즉, 132개의 2층짜리 저층 테라스/타운하우스 건물에 지역사회를 위한 1헥타아르의 공원을 담은 기획안입니다. 비교해 보자면, 시드니의 이런 종류의 모든 공터 활용 계획안은 6층에서 8층의 고층 아파트 건물을 모색합니다.

정치적으로 보이는 이유로 인해, Jordan Lane 시장은 수백만 달러 가치의 지역사회의 혜택을 잃을 위기에 처하게 했고, 지역 주민에게 불확실성을 조장했으며, Ryde 지역 내 총 15000명의 회원을 가진 오래된 두 지역사회 기관들을 무시했습니다.

다음 단계의 평가 절차 동안, NRRSL과 ERC는 지속적으로 지역사회와 연계할 것이며, 꼭 그렇게 해야 할 의무가 없음에도 불구하고, 저희는 카운슬에 제안한 VPA에 제시되었던 혜택들을 지역사회에 전달하고자 노력할 것입니다.